ประเทศอื่นทำอย่างไรจึงขายที่ดินโดยไม่ขายชาติ

มีคนพูดกันมากว่าถ้ารัฐบาลไทยปล่อยให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินโดยไม่มีเงื่อนไขที่รัดกุมเท่าที่ควร จะเป็นการขายชาติขายแผ่นดิน ในประเทศอื่นเขาทำกันอย่างไรบ้าง จึงขายที่ดินโดยไม่ขายชาติ
เงื่อนไขที่รัฐบาลให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินในประเทศไทยที่เป็นที่วิพากษ์วิจารณ์กันมากมีอยู่ 2 กรณี
1. ร่างกฎกระทรวงมหาดไทยที่ให้ต่างชาตินำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท เช่น ซื้อพันธบัตรรัฐบาลที่ได้ทั้งดอกเบี้ยและถอนทุนได้ใน 3 ปี ก็สามารถซื้อที่ดินไว้อยู่อาศัยได้ 1 ไร่ โดยอ้างว่าเฉพาะกลุ่มผู้สูงวัย แรงงานมีฝีมือ เป็นต้น ซึ่งกรณีนี้แม้แต่พวก “สีเทา” ก็สามารถอ้างตนให้เข้าข่ายได้
2. ประกาศของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ลงนามโดย พล.อ.ประยุทธ์ว่าถ้าต่างชาติมาลงทุนในไทยโดยมีเงินลงทุน 50 ล้าน ก็สามารถซื้อที่ได้ 5 ไร่ไว้เป็นสถานประกอบการ 10 ไร่ไว้เป็นที่อยู่อาศัย และอีก 20 ไร่เป็นที่อยู่ของลูกจ้าง รวมถึง 35 ไร่ ทั้งนี้สถานประกอบการในยุคนี้ไม่ได้อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมแล้ว อาจอยู่ที่ไหนก็ได้และที่อยู่ของผู้บริหารก็ไม่ต้องอยู่ติดกันก็ได้ เช่น สำนักงานอยู่สุขุมวิท บ้านพักผู้บริหารอาจอยู่หัวหินหรืออย่างไร ยังไม่ประกาศให้แน่ชัด
สำหรับมาตรการในประเทศต่างๆ ต่อการซื้อที่ดินของคนต่างชาตินั้นมีหลากหลาย เป็นกรณีศึกษาที่รัฐบาลไทยพึงพิจารณาให้ถ้วนถี่ เช่น
1. นิวซีแลนด์ ที่นั่นเคยให้ต่างชาติซื้อ แต่ปัจจุบันไม่ให้ซื้อแล้ว เพราะไม่ได้เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจและกลัวจะถูกครอบงำโดยเฉพาะจีน แม้แต่อินเดียก็เช่นกัน เขาไม่ยินดีให้ต่างชาติไปซื้อที่ดินแต่อย่างใด ยกเว้นในกรณีผู้มีถิ่นพำนักในประเทศดังกล่าว ส่วนแคนาดาเพิ่งสั่งห้ามต่างชาติไปซื้อบ้านที่นั่นเป็นเวลา 2 ปีนับแต่ปี 2565 นี้ ยิ่งกว่านั้นในกรณีประเทศในโอเซียเนีย เช่น ปาปัวนิวกีนี ตองกา ซาเมา ห้ามต่างชาติซื้อที่ดินโดยเด็ดขาดแล้ว
2. ออสเตรเลีย ก็ให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะบ้านมือ 1 ส่วนบ้านมือสองก็ไม่ให้ซื้อเพื่อไม่ให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นจนคนออสเตรเลียซื้อได้ยาก ต่างชาติรายใดฝ่าฝืนซื้อขายบ้านมือสองต้องโทษจำคุก 3 ปี ปรับราว 3 ล้านบาท
3. ไต้หวัน ก็ป้องกันการซื้อบ้านของคนต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศจีน โดยกำหนดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดแล้วห้ามขายต่อใน 3 ปี อยู่อาศัยในไต้หวันได้ปีละไม่เกิน 4 เดือน เป็นต้น
4. มาตรการด้านภาษี โดยกำหนดให้ต่างชาติที่จะมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีซื้อ เช่น แคนาดากำหนดไว้ที่ 30% เช่นเดียวกับฮ่องกง และสิงคโปร์ โดยในกรณีสิงคโปร์ ถ้าซื้อในนามนิติบุคคลต้องเสียภาษีสูงถึง 35% ทั้งนี้เพื่อป้องกันการบุกซื้อของนักลงทุนจีนโดยเฉพาะ แต่ในกรณีประเทศไทย กลับไม่มีมาตรการด้านภาษีซื้อเลย จึงแทบไม่ได้เงินมากระตุ้นเศรษฐกิจดังอ้าง
5. บางประเทศก็กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อบ้านได้ เช่น มาเลเซีย กำหนดให้ราคาที่ซื้อต้องไม่น้อยกว่า 1-2 ล้านริงกิต หรือ 8-16 ล้านบาท ส่วนอินโดนีเซียก็กำหนดไว้ที่อย่างน้อย 12.5 ล้านบาท (5 พันล้านรูเปียร์) แต่สำหรับกรณีประเทศไทย ไม่มีการกำหนด และราคาบ้านที่ต่างชาติซื้อโดยเฉลี่ย กับที่คนไทยซื้อโดยเฉลี่ยก็แตกต่างกันไม่มาก ทำให้ต่างชาติมาแย่งซื้อบ้านในประเทศไทยได้
6. จีนก็กำหนดให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย จะต้องอยู่ในประเทศไม่น้อยกว่า 1 ปี ไม่ใช่หิ้วกระเป๋ามาซื้อได้เลย เป็นต้น
7. ระยะเวลาการถือครองก็มีความสำคัญเช่นกัน โดยจีนให้ถือครองได้ไม่เกิน 70 ปี ไม่ใช่ขายขาดอยู่ได้ชั่วกัลปาวสาน การซื้อขายบ้านและที่ดินและห้องชุดในอินโดนีเซียก็ให้สิทธิชาวต่างชาติต่อสัญญาได้ 30 ปี + 20 ปี + 30 ปี โดยรวมแล้วไม่เกิน 80 ปี เป็นต้น ไม่ได้ขายขาดเช่นที่เราเข้าใจ ทั้งนี้รวมทั้งสิงคโปร์ที่กำหนดไว้ที่ 99 ปี อย่างไรก็ตามของไทยเราเป็นการซื้อขายขาด ทำให้ต่างชาติอาจแห่งเข้ามาเก็งกำไรในประเทศไทยของเราได้โดยง่าย
8. ลาวกำหนดชัดเจนว่าต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินได้ ได้เพียงเช่าเท่านั้น โดยคนลาวให้ชาวต่างชาติเช่าได้ 20 ปี แต่ถ้าเป็นบริษัทนักลงทุนเช่าได้ 30 ปี รัฐบาลลาวก็ให้คนต่างชาติเช่าได้ 30 ปี และ 50 ปีในกรณีบริษัทนักลงทุนต่างชาติ อย่างไรก็ตามก็มีการกำหนดให้สูงสุดถึง 70 ปีโดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ แต่ต้องผ่านความเห็นชอบจากหน่วยงานของสภา และทั้งหลายทั้งมวลต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานการจัดการที่ดินแห่งชาติเพียงหน่วยงานเดียว ไม่ใช่ให้แต่ละหน่วยงานไปเช่ากันเอง (เข้ากระเป๋าใครกระเป๋ามัน)
9. สำหรับผู้ที่จะไปอยู่อาศัยและหวังจะได้ Green Card ในสหรัฐอเมริกา จะต้องลงทุนตามโครงการ EB5 โดยต้องสร้างงานให้กับชาวอเมริกันอย่างน้อย 10 คน แต่การนำเงิน 40 ล้านมาลงทุนในไทย ให้แค่นำเงินมาฝากไว้ในพันธบัตรรัฐบาลหรืออื่นๆ ซึ่งมักได้ดอกเบี้ยโดยไม่ต้องสร้างงานให้คนไทยแต่อย่างใด กรณีเช่นนี้จึงถือว่าเสียเปรียบมาก
10. การซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาและยุโรปโดยรวม อาจไม่มีข้อกำหนดที่ยุ่งยากมากนัก แต่ก็ต้องเสียภาษีมากมาย เช่น
– ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเสียปีละ 1-3% (ล้านละ 10,000 – 30,000 บาท) ของราคาประเมินราชการที่พอๆ กับราคาตลาด แตกต่างจากไทยที่เสียภาษีเพียงราว 0.02% (ล้านละ 200 บาท) ตามราคาประเมินราชการที่มักต่ำกว่าราคาตลาด (เป็นราว 30-50% ของราคาตลาดเท่านั้น) และในไทยจะเก็บภาษีบ้านก็ต่อเมื่อเป็นที่มีราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นไทยจึงแทบไม่ได้เงินจากต่างชาติมากระตุ้นเศรษฐกิจ
– ภาษีกำไรจากการขาย โดยในอารยประเทศมักเก็บกันที่ 20% ของราคาตลาด แต่ของไทยก็เก็บในอัตราที่ต่ำมาก
– ภาษีมรดก ก็เก็บสูงมาก เช่นไปถึง 30-40% ของราคาตลาด แต่กฎหมายภาษีมรดกของไทยเปิดช่องให้มีการเลี่ยงภาษีได้สบายๆ จึงแทบไม่มีใครเสียภาษีมรดกในประเทศไทย ยิ่งถ้าเป็นประเทศญี่ปุ่น กองมรดกที่มีมูลค่าเกินกว่า 150 ล้านบาท ต้องเสียภาษีสูงถึง 55% เลยทีเดียว
อย่างไรก็ตาม ก็มีบางประเทศที่ต่างชาติโดยเฉพาะจีนที่เข้าไป “รุมทึ้ง” ประเทศอย่าง “เมามัน” เช่น กัมพูชา โดยเฉพาะที่สีหนุวิลล์ แต่ก็มีข่าวอื้อฉาวที่นักลงทุนจีนพากันทิ้งโครงการไป หรืออีกประเทศหนึ่งก็คือเมียนมา ทั้งนี้เพราะความอ่อนแอหรือการ “สมยอม” ของอำนาจรัฐที่เป็นเผด็จการก็ว่าได้

Australia: https://www.reuters.com/article/australia-investment-housing-idINL4N0XT03X20150502
https://www.thenationalnews.com/business/property/2022/04/12/canada-freezes-out-foreign-homebuyers-for-two-years/
https://mozo.com.au/home-loans/articles/can-foreigners-buy-property-in-australia-yes-here-s-how
https://pacificadvocate.com/can-you-own-land-pacific/?cn-reloaded=1

ตีพิมพ์ใน กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 11 พฤศจิกายน พ.ศ. 2565 หน้า 7

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th)